上海杨浦区新推两宗优质纯住宅用地 总成交金额超120亿元

上海杨浦区新江湾板块重磅推出两宗纯宅地，总成交价123.5亿元，区域价值再升级

一、土地市场动态：新江湾板块时隔四年再推涉宅用地

近日，上海市杨浦区规划和自然资源局发布国有土地使用权协议出让公示，久未供地的新江湾板块一次性推出两幅纯住宅用地，总占地面积达16公顷（约16万平方米），最终由上海城市更新建设发展有限公司（上海地产集团控股）以123.5亿元的总价成功竞得。这是该区域自2019年9月中华企业拿下中企·云萃江湾项目地块后，时隔四年首次推出的涉宅用地，标志着这一高端居住板块迎来新一轮开发热潮。

二、区位价值解析：城市副中心辐射区，多维配套成熟

从区位优势来看，本次出让的两宗地块均位于新江湾城核心区域，相距不到1公里，同处江湾-五角场城市副中心辐射范围内，具有显著的区位价值：

立体交通网络：地块周边环绕中环线、闸殷路、淞沪路等多条城市主干道，同时享有轨道交通6号线、8号线、10号线三线换乘便利，形成"地上+地下"的立体交通体系，可快速通达陆家嘴、人民广场等核心商圈。

优质教育资源：半径1公里范围内集聚兰生复旦中学（国和路校区）、国和中学、市光中学、国和小学等多所知名学校，形成从小学到中学的优质教育链。特别值得注意的是，E1-08A地块竞得方需代建A3-06地块的初级中学项目，将进一步提升区域教育配套水平。

完善医疗资源：1.5公里生活圈内分布杨浦区中心医院中原分院、市东医院及三甲医院长海医院，形成梯度分明的医疗保障体系。

三、地块深度解读：低密住宅定位，开发条件严格

1. E1-08A地块核心指标

• 土地面积：5.71公顷（约57,100㎡）

• 规划用途：纯住宅

• 容积率：1.1

• 总建筑面积：62,810㎡

• 成交总价：37亿元

• 折合楼面价：58,908元/㎡

• 规划户数：约455套

• 四至范围：东至E1-09规划绿地，南至E1-08E公共通道，西临江湾城路，北接E1-09规划绿地

该地块所在E1街坊还规划有E1-05A（838套）、E1-05B（267套）两个待出让地块，未来将形成规模化的高端住宅群落。

2. G1-06地块核心指标

• 土地面积：10.29公顷（约102,900㎡）

• 规划用途：纯住宅

• 容积率：1.55

• 总建筑面积：159,495㎡

• 成交总价：86.5亿元

• 折合楼面价：54,234元/㎡

• 规划户数：约1,156套

• 四至范围：四面环绿，东西两侧均为规划绿地

3. 重点开发要求

• 代建要求：E1-08A地块需承担初级中学代建（总建面32,800㎡，代建标准≥12,600元/㎡）；G1-06地块需代建社区服务综合体（总建面42,438.5㎡，代建标准≥12,950元/㎡）

• 绿色建筑：需达到绿色建筑一星级及以上标准

• 装配式建筑：单体预制率≥40%或装配率≥60%

• 绿化标准：绿地率≥35%，其中集中绿地率≥10%，建设标准≥1,000元/㎡

四、市场对比分析：楼面价四年上涨12%，区域价值持续攀升

对比2019年中华企业竞得的N091104单元B2-01地块（楼面价52,514元/㎡），本次出让地块楼面价呈现明显上涨趋势：

• E1-08A地块楼面价58,908元/㎡，涨幅12.2%

• G1-06地块楼面价54,234元/㎡，涨幅3.3%

这一价格变化既反映了土地市场的整体走势，也凸显出新江湾板块作为杨浦区高端居住区的价值认可度持续提升。值得注意的是，前次出让的中企·云萃江湾项目目前已售罄，区域新房供应处于空窗期，此次土地出让将有效缓解供需矛盾。

五、未来展望：城市更新加速，宜居价值再升级

作为上海中心城区稀缺的低密度居住板块，新江湾城凭借其优越的生态环境和高端居住氛围，一直是改善型购房者的首选区域之一。本次土地出让具有三大重要意义：

供应结构调整：将新增1,600余套住宅供应，优化区域住房供给结构

配套能级提升：通过代建学校、社区综合体等公建配套，完善15分钟生活圈

城市界面更新：严格的建设标准将推动区域建筑品质和生态环境同步升级

业内专家分析，随着上海地产集团的入主开发，这两宗地块有望打造成为继中企·云萃江湾之后的新一代标杆住宅项目，进一步巩固新江湾城在上海高端住宅市场的地位。项目入市后，或将吸引杨浦、虹口乃至浦东陆家嘴等区域的改善客群关注，对平衡上海北部城区住宅市场供需关系具有积极意义。