2024上海楼市值得深思的5件事

2024年的上海楼市在政策松绑与市场分化中落下帷幕。从限购"史诗级"放松到豪宅市场持续高热，从交付维权频发到土拍地价飙升，这一年的房地产市场既见证了狂欢，也留下了诸多值得反思的行业命题。

01 交付大年遭遇"质量滑铁卢"

2024年上海迎来交付高峰，全年161个楼盘交付（含多批次），覆盖面积1080万方，涉及房企102家。但凤凰网房产调查显示，实现"零差评"交付的项目屈指可数：

• 碧桂园"柏悦系"三盘集体翻车，闵行柏悦前湾被官方认定"预看房不合格"；

• 嘉定金地西郊悦章被曝外墙鼓包、人车分流未落实，甚至出现案名错别字的低级失误；

• 网红盘浦开云璟陷入"减配门"，新风系统降级、电梯品牌更换、公区装修粗糙等问题引发集体维权。

业内人士指出，当市场从狂热回归理性，"交付力"正成为检验房企生存能力的试金石。

02 土拍市场"面粉贵过面包"

随着房地联动价退出历史舞台、溢价率上限取消，"双高双竞"规则推高地价：

• 8月，绿城以13.1万/㎡楼板价拿下徐汇原小米地块，刷新上海地王纪录；

• 12月，**宸嘉发展溢价40%**竞得龙华地块，101轮鏖战凸显拿地焦虑；

• 华润&中能建&越秀联合体在七批次土拍中溢价40.37%，首次触发装修标准、人才房配建等竞拍上限。

地价飙升直接锚定2025年新房价格预期，购房者置换成本或将持续承压。

03 第四代住宅"雷声大雨点小"

号称"消灭公摊"的第四代住宅在2024年引发广泛关注，全国28城已出台相关政策。但上海仅在青浦西岑科创园区试点推进，且项目面向特定人才而非普通购房者。业内分析，超一线城市对"零公摊"改革持审慎态度，但外挑露台、花园空间等创新设计或为未来住宅升级埋下伏笔。

04 二手房"以价换量"筑底

全年21.6万套的二手房成交量创三年新高，但价格暗流涌动：

• 机构监测显示，83.93%挂牌房源降价，整体均价下调约11%；

• 部分2021-2023年高位接盘业主面临"资产缩水"，置换计划被迫搁置；

• 外环外板块成价格战重灾区，部分房源降幅超百万仍难去化。

市场人士认为，当前成交量回升更多依赖价格让步，真正企稳仍需政策与信心双重加持。

05 政策宽松仍有"未竟之局"

2024年上海连续释放重磅利好：

• 1月放宽单身外环外购房；

• 5月"沪九条"降低社保要求、首付比例；

• 9月"沪七条"进一步松绑限购、调整增值税。

但购房者期待更多：公积金利率能否再降？中介费是否有下调空间？全域单身限购会否放开？这些悬念将延续至2025年。

结语
2024年的上海楼市如同硬币的两面——政策端火力全开，市场端冰火交织。当行业从规模竞赛转向品质深耕，那些曾被忽视的产品力、交付力与价格泡沫问题，正成为决定未来胜负的关键手。