绿城中国2024年业绩解读：利润承压但市场信心回升

3月31日，绿城中国（03900.HK）召开2024年度业绩发布会，董事会主席刘成云携管理层团队详细解读了公司在行业深度调整期的经营表现与未来战略。在房地产市场持续下行的背景下，绿城中国交出了一份"收入增长、利润承压"的成绩单，展现出行业龙头企业的经营韧性。

一、财务表现：增收不增利的行业缩影
2024年，绿城中国实现营业收入1585.46亿元，同比增长20.67%，其中物业销售收入达1205.80亿元，结转均价同比上涨18.96%至23145元/平方米。这一数据反映出公司在销售端的稳健表现。然而，受行业整体环境影响，公司股东应占利润同比下降48.79%至15.96亿元，毛利率微降0.23个百分点至12.76%。

值得注意的是，公司计提资产减值及公允价值变动损失高达49.17亿元，同比增长141.6%。执行总裁耿忠强坦言："存货减值对于当下每一家房企都很难绕开。"这些减值主要来自2021年及之前获取的项目，反映出行业深度调整对历史项目的冲击。不过管理层强调，近几年新增项目的平均净利率仍保持在接近双位数的水平。

二、销售策略：量质并举的平衡之道
2024年，绿城中国实现总销售额2768亿元，其中自投项目贡献1718亿元，代建业务完成1050亿元。尤其亮眼的是，自投板块首开项目去化率高达82%，展现出强劲的产品力。

对于2025年，副总裁李骏表示，自投项目销售目标设定为1600亿元，力争将同比降幅控制在10%以内。公司现有存量项目未售货值约2800亿元，2025年可售货值预计2000亿元，按照42%-45%的转化率计算，有望实现1250亿元销售额。此外，前三季度计划新增土地转化销售额将超过300亿元，代建板块则计划维持1000亿元左右的规模。

三、投资布局：理性与机遇的精准把握
在土地储备方面，2024年绿城中国新增42个项目，总建筑面积418万平方米，新增货值1088亿元。截至年底，公司土地储备总建筑面积达2747万平方米，平均楼面价7901元/平方米，保持行业较低水平。

行政总裁郭佳峰特别强调公司的理性投资策略："不会为了拿地而大幅放松投资标准。"他透露，近期在北京、杭州等热点城市的土地竞拍中，绿城都因价格超出授权范围而选择放弃。这种克制在当下"面粉比面包贵"的市场环境中尤显难得。

四、区域洞察：杭州市场的深度解读
作为绿城的大本营，杭州市场贡献了公司约45%的销售额，现有存货超500亿元。郭佳峰用"确实很热，超出想象"形容当前杭州市场，并分析其火热原因：限购政策放开释放积压需求、人口持续流入、以及政府供地节奏调整等。但他也清醒指出，市场呈现明显分化，高端项目与刚需项目表现差异显著。

五、行业展望：审慎乐观中的战略定力
董事会主席刘成云表示，经过近4年调整，房地产行业已进入止跌回稳阶段。公司观察到杭州、深圳、成都等城市出现回暖迹象，但不同城市复苏节奏存在差异。在此背景下，绿城中国将继续坚持"聚焦核心城市+深耕浙江"的双轨策略，在保持战略定力的同时灵活应对市场变化。

总体来看，绿城中国在行业寒冬中展现了龙头房企的应变能力与发展韧性。随着政策环境持续改善和市场逐步企稳，公司基于产品力优势与理性投资策略的发展路径，有望在行业新周期中赢得更大发展空间。